Se chiedessimo agli italiani quale sia il miglior investimento possibile, una larga parte di loro darebbe ancora la stessa risposta.
LA CASA.
Meglio ancora se due: magari una da abitare e una da affittare. Oppure una casa al mare. O in montagna. O da lasciare ai figli…
L’amore degli italiani per il mattone è qualcosa che va molto oltre la finanza.
È cultura. È tradizione. È educazione familiare.
Per generazioni siamo cresciuti sentendo ripetere le stesse frasi:
“La casa non tradisce.”
“Almeno la casa resta.”
“Il mattone è sempre il mattone.”
“Al massimo posso sempre affittarla… O lasciarla a mio figlio…”
E così molti patrimoni italiani si sono costruiti quasi automaticamente.
Prima la prima casa. Poi la seconda. Poi quella ereditata dai genitori. Poi un appartamento acquistato “per investimento”.
La domanda che però mi pongo sempre più spesso è un’altra:
siamo sicuri che tutto questo sia il risultato di una strategia?
Oppure è semplicemente il risultato di abitudini tramandate nel tempo?
Un patrimonio o una collezione di immobili?
Nel mio lavoro mi capita spesso di analizzare patrimoni di famiglie, professionisti e imprenditori.
Quando chiedo perché abbiano acquistato certi immobili, raramente sento parlare di rendimenti attesi, diversificazione o pianificazione patrimoniale.
Molto più spesso sento parlare di ricordi. Di famiglia. Di sicurezza. Di luoghi del cuore. Di eredità.
E non c’è nulla di sbagliato.
Anzi.
Il problema nasce quando iniziamo a chiamare investimento qualcosa che in realtà è una scelta emotiva.
Perché sono due cose diverse.
Entrambe rispettabili.
Ma diverse.
La Sardegna e una domanda che ricevo spesso
Chi mi conosce sa quanto ami la Sardegna.
È uno dei pochi luoghi in cui riesco davvero a rallentare. Dormo meglio. Leggo di più. Passo tempo con la mia famiglia e con dei cari amici
Molte delle idee migliori che ho sviluppato nella mia professione sono nate proprio lì.
Per questo motivo, da anni, mi viene fatta sempre la stessa domanda:
“Marco, ma perché non compri casa in Sardegna?”
La mia risposta sorprende spesso.
“Perché non ne ho mai sentito il bisogno.”
Forse proprio perché amo così tanto quel luogo.
Mi piace viverlo.
Non necessariamente possederlo.
Ho sempre avuto la sensazione che una casa di proprietà avrebbe trasformato una parte della mia libertà in una responsabilità, un pensiero, una fonte di stress.
È una scelta personale.
Ma mi ha insegnato una cosa importante.
Molte persone comprano una casa perché amano un luogo.
E va benissimo così.
Quello che non capisco è perché sentano poi il bisogno di convincersi che sia stato un investimento straordinario.
Forse è sufficiente dire la verità:
“l’ho comprata perché mi rende felice”.
A volte questa è una motivazione più che sufficiente.
Se il mattone fosse stato davvero il miglior investimento…
Qui però arriva una riflessione scomoda.
Gli italiani hanno una quota enorme della propria ricchezza investita negli immobili.
Molto più alta rispetto a quella detenuta da famiglie di altri grandi Paesi sviluppati.
Eppure negli ultimi quindici anni il valore dei patrimoni italiani non è cresciuto come quello di Paesi dove la partecipazione ai mercati finanziari è molto più diffusa.
Se una parte significativa di quel patrimonio fosse stata investita nel tessuto produttivo mondiale attraverso i mercati finanziari, probabilmente oggi parleremmo di numeri molto diversi. Il doppio? Forse il triplo della ricchezza che abbiamo oggi?
Nel frattempo molti immobili hanno semplicemente mantenuto il proprio valore nominale.
Ma mantenere il valore non significa creare ricchezza.
Soprattutto se nel frattempo bisogna pagare tasse, manutenzioni, spese straordinarie e ristrutturazioni.
La rendita passiva che spesso non è così passiva
Un’altra convinzione molto diffusa riguarda gli immobili a reddito, in affitto.
L’idea è semplice: compro un appartamento, lo affitto, incasso ogni mese, mi creo una rendita…
Nella pratica, però, è spesso più complicato.
Perché l’immobile richiede gestione, richiede manutenzione, richiede tempo, richiede attenzione, richiede decisioni…
Chi possiede immobili in affitto sa perfettamente di cosa sto parlando: l’inquilino che non paga, le spese straordinarie, i periodi di sfitto, le pratiche burocratiche, le controversie.
Gli affitti brevi hanno certamente aperto nuove opportunità.
Ma hanno trasformato molti proprietari in piccoli albergatori.
Più che una rendita passiva, spesso si tratta di una vera attività, un secondo lavoro.
Chi guadagna davvero con gli immobili?
Esistono persone che guadagnano molto bene con gli immobili.
Ma raramente lo fanno come la maggior parte delle famiglie italiane.
Conosco imprenditori del settore immobiliare che acquistano immobili sottovalutati, partecipano ad aste, ristrutturano, valorizzano e rivendono.
La cosa che mi ha sempre colpito è che raramente si innamorano degli immobili.
Li considerano strumenti, non trofei.
Creano valore, vendono dopo pochi mesi, liberano capitale, reinvestono, ripartono.
Perché hanno capito una cosa fondamentale:
non conta solo quanto rende un investimento. Conta anche la velocità con cui il capitale riesce a lavorare.
Questo è fare impresa immobiliare.
Ed è molto diverso dal possedere qualche appartamento acquistato o ereditato nel tempo.
Il grande tema dei prossimi anni
C’è poi un altro aspetto che mi preoccupa.
L’Italia è uno dei Paesi più anziani del mondo. Facciamo pochi figli. Molti giovani lasciano il Paese.
E il patrimonio immobiliare italiano è mediamente molto vecchio. Nei prossimi anni milioni di abitazioni dovranno essere riqualificate per rispettare standard energetici sempre più elevati. Questo significa nuovi investimenti, nuovi costi e nuove scelte da affrontare.
Ma soprattutto significa porsi una domanda:
chi comprerà tutti questi immobili in un Paese con meno giovani e più anziani?
Non ho una risposta definitiva.
Ma credo sia una domanda che ogni proprietario dovrebbe iniziare a farsi.
La domanda più importante
Alla fine non credo che la vera domanda sia:
“Gli immobili sono un buon investimento?”
La domanda corretta è un’altra:
Perché possiedo questo immobile?
Mi produce reddito?
Mi produce serenità?
Mi produce libertà?
Mi aiuta a raggiungere i miei obiettivi?
Oppure è semplicemente lì perché c’è sempre stato?
Se domani il tuo immobile sparisse e si trasformasse in liquidità immediata sul tuo conto corrente…
staccheresti un assegno per ricomprarlo alle stesse condizioni?
Se la risposta è sì, probabilmente hai una strategia.
Se la risposta è no, forse hai semplicemente un’abitudine.
Conclusione
Gli immobili non sono buoni o cattivi.
Come tutti gli strumenti patrimoniali hanno pregi e difetti.
Possono essere un investimento.
Possono essere una fonte di reddito.
Possono essere una protezione.
Possono essere un luogo del cuore.
L’importante è non confondere una cosa con l’altra.
Perché le scelte emotive non sono sbagliate.
Anzi.
Molte delle migliori decisioni della nostra vita nascono proprio dalle emozioni.
Diventano però pericolose quando proviamo a travestirle da scelte razionali.
E forse la vera pianificazione patrimoniale inizia proprio da qui:
avere il coraggio di chiamare le cose con il loro nome.
